今年兩會期間，莫天全再一次帶來了關于“房住不炒”“保障剛需”等民生問題的提案，呼吁組建國家住房市場監管機構預防部分城市逐漸形成的開發及中介機構高市場占有率的壟斷格局，加強對寡頭企業的監管，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。

 

這并非莫天全首次談及房地產市場集中度問題，在2020年兩會期間，莫天全同樣呼吁建立國家住房市場監管機構，加強對寡頭企業的監管，避免中介機構形成壟斷格局。

 

“住宅商品并不僅僅具有商品屬性，還具有社會屬性以及公共產品屬性。”莫天全告訴記者，“如果單一經紀公司在住房市場的市占率超過30%，理論上這家企業是可以左右市場價格的走向，對房地產市場的正常發展以及社會公平發展的屬性產生不利影響。”

 

值得注意的是，據莫天全提供的數據顯示，部分一、二線城市中，排名第一的房地產經紀公司市占率已超過60%。

 

?有樓盤中介費高達10% 呼吁抑制房地產市場壟斷

 

據2019年至2020年期間月交易數據顯示，北京排名第一的經紀公司的市場占有率近50%，成都排名第一的經紀公司的市場占有率超過60%；如果計算單個城市前4家經紀公司的市場占有率之和，19個城市中有7個城市的市場占有率超過50%，其中太原超過80%、北京超過78%、成都超過71%、深圳超過62%。

 

“越是房地產經紀市場集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經紀公司手中，房地產經紀市場壟斷性越高，買方和賣方的議價能力也越弱。”莫天全指出。

 

市場集中度的居高不下也推高了中介費用。莫天全表示，近3年以來，經紀公司大規模進入新房市場，改變了傭金1%左右的傳統新房市場代理模式。他援引數據指出，新房市場一、二手聯動的“新銷售模式”，在一定程度上“綁架”了開發商和購房者，部分新房市場的中介費高達5%至10%，少數樓盤的中介費甚至出現極不正常的10%以上的中介費，扭曲了新房市場的正常運行。

 

“本來相對透明、標準的新房市場，中介費用卻遠遠超過二手房市場，是不符合邏輯的現象。”莫天全告訴《證券日報》記者，特別是新房、二手房市場中介行業集中度的不斷提升，加劇了新房市場和二手房市場交易模式和交易費用的扭曲，最終受損失的是購房者。

 

莫天全呼吁，組建國家住房市場監管機構，抑制房地產市場壟斷出現，加強對寡頭企業的監管，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。此外，建立科學合理的國家住房市場監管制度，定期監測全國各城市房地產市場，制定房地產行業的壟斷認定制度，為消除行業壟斷提供數據支撐。

 

“單一經紀公司的市場占有率在30%以下的水平會是比較合理的。”莫天全指出。

 

??需加強長租公寓監管 房產稅遲早要出臺

 

值得一提的是，今年政府工作報告再度明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，還首次提到“規范發展長租房市場”。此前，長租公寓企業“暴雷”問題屢次出現，部分知名平臺亦現身“暴雷”名單之中。

 

在莫天全看來，“暴雷”的原因在于這些長租公寓平臺本身商業模式出現問題。莫天全在接受《證券日報》記者專訪時表示，“目前來看，部分平臺用資本的力量來推動一些不正常的商業模式，包括高價進貨低價出貨、利用金融手段加重消費者負擔、形成壟斷等等。”

 

莫天全指出，長租公寓是房地產市場中的重要組成部分，如果加強對于長租公寓的監管，維護市場秩序，那么長租公寓對于房住不炒、改善剛需等都能夠起到推動作用的。莫天全認為，目前長租公寓正在迎來一個愈加利好的政策環境，國家正在通過增加土地供應用于保障租賃住房需求。

 

與2020年一樣，房產稅再次“缺席”政府工作報告。

 

“房產稅是遲早要出臺的。”莫天全告訴《證券日報》記者。與往年相似，今年莫天全再度強調應謹慎把握開征房產稅的時間節點。“我覺得需要注意出臺的時間節點，目前我國經濟仍然受到疫情影響，因此房產稅立法工作應當謹慎，考慮各方面因素，什么時候出臺，必須拿捏好時間，要等到經濟向好，到時再出臺。”

 

房價走勢趨于平緩“南熱北冷”態勢或將持續

 

新年以來，多地出臺房地產調控政策，在莫天全看來，這種趨勢今年或將持續。“房地產市場調控在今年將成為一個持續的話題。”莫天全表示，“從房地產市場層面來看，無論是‘三道紅線’還是‘兩道紅線’都是為了避免房價大起大落，保持房地產市場長期穩定的發展。”

 

基于此，莫天全認為今年房價整體趨于穩定，不會有房價大起大伏的現象出現，其中一、二線城市的購房仍然較為旺盛。房價“南熱北冷”的情況在短期內將成為常態，北方市場在十年內都會承受較大壓力，南方市場相比之下將更加活躍。

 

與此同時，莫天全同時提醒，房價“鶴崗化”的趨勢仍然存在，還會有非常多的“鶴崗”出現，部分三、四線城市如果供給量較大，而吸引力不足，就很有可能出現房產供需不平衡的情況。

 

值得一提的是，從去年下半年開始，我國土地成交面積漲幅較大。在莫天全看來，這意味著房地產市場仍有很旺盛的需求，開發商愿意去積極儲備土地；此外，這意味著國家鼓勵住房市場的大力發展；同時，增加土地供應也能夠緩解市場壓力，保障行業健康發展。

 

“房地產行業一直是我們國家最好的行業之一，在未來5至10年仍會如此。”莫天全告訴《證券日報》記者，“因此調控可能暫時會讓房企感受到一些壓力，但放眼長遠，為了這個市場的健康長期發展，這應該是一件好事。”