做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，不是隨便建好一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就會有大批企業(yè)搬進來。

影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個核心因素，就是市場需求。無視市場需求，帶來的后果就是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建成后，找不到愿意入園的企業(yè)，導致園區(qū)招商陷入困局。

【壹】

市場需求，決定你的產(chǎn)品能不能賣掉。

市場需求包括三方面的內容：產(chǎn)品需求、區(qū)位需求、服務需求。

第一，產(chǎn)品需求。

企業(yè)客戶為什么要你的產(chǎn)品。

在選擇生產(chǎn)辦公場所的時候，企業(yè)客戶有多種選擇。比如說，服裝企業(yè)，它可以購買產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標準廠房，可以租用舊廠房，也可以租用簡陋的民房。企業(yè)為什么要用你的產(chǎn)品？

第二，區(qū)位需求。

客戶為什么要到你這個地區(qū)，而不是去其他地區(qū)。

各地開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同質化是非常嚴重的問題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品形態(tài)等趨向同質化。

也就是說，每個地區(qū)都有相同產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，企業(yè)選擇的余地大，企業(yè)客戶為什么要到你這個地區(qū)，而不是到其他地區(qū)。

比如說每個地區(qū)都有服裝產(chǎn)業(yè)園，你在重慶打造服裝產(chǎn)業(yè)園區(qū)，能不能吸引其他地區(qū)的服裝加工企業(yè)搬到重慶？

第三，服務需求。

在同一個區(qū)位，企業(yè)有沒其他項目可以去？在同一個區(qū)位，企業(yè)為什么一定要到你的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而不是到其他開發(fā)商做的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

企業(yè)發(fā)展有大量的服務需求，誰能夠抓住企業(yè)的問題所在，誰能夠解決企業(yè)發(fā)展生存的問題，企業(yè)就會選擇誰。

我們能夠為企業(yè)帶來哪些增值服務？我們又如何滿足企業(yè)的需求，從而幫助企業(yè)發(fā)展？

在與周邊競爭對手比較時，強大的服務能力就是你的競爭力。

【貳】

在市場需求分析時，我們一定要解答三個問題：企業(yè)客戶為什么要這種產(chǎn)品？為什么要到這個地區(qū)？為什么要到你的產(chǎn)業(yè)園區(qū)？

當把這三個問題研究清楚，把它們搞明白，你的產(chǎn)品就可以賣掉，項目就可以做。

為什么企業(yè)不來了？一定是有原因的，主要圍繞三個方面：產(chǎn)品、區(qū)位、服務。產(chǎn)品問題，例如，產(chǎn)品形態(tài)、價格、質量等；區(qū)位問題，例如，產(chǎn)業(yè)基礎、地段、交通、地方政策等；服務問題，例如，服務效率、服務能力等。

只要我們在這三個方面足夠好，能夠切實滿足企業(yè)的需求，園區(qū)招商就不會是問題。

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